莱蒙国际连年亏损,云南城投下一步怎么办?

时间:2019-09-07 来源: 旅游

  云南美财智库4天前我要分享

  

  近日,港股上市公司莱蒙国际集团有限公司发布中期盈利警告,公司上半年预期综合净亏损将超过去年同期亏损的3600万港元。

  2016-2018连年归母净利润亏损,今年再次出现盈利警告,这不禁让人发问,连续四年入选中国物业服务百强企业,并获得云南城投集团入股的“莱蒙国际”是如何走到了今天这一步。

  业绩不佳,变卖资产

  2009年在开曼群岛注册成立的“莱蒙国际”,于2011年在香港主板上市,是主要在长三角(上海等地)和珠三角(深圳等地)地区从事城市商业综合体的开发营运以及高档住宅物业开发销售的房地产开发商。

  “莱蒙国际”经过多年经营打造出“莱蒙系”(莱蒙都会、莱蒙领尚等)为主的城市商业综合体品牌,和“水榭系”(水榭春天、水榭山等)为主的住宅品牌。其控股股东及创始人是红色港商黄俊康,曾是广州市政协委员。

  “莱蒙国际”从上市到2015年,营收从47.6亿元增长到了88.6亿元,近乎翻了一倍,但2013-2015年净利润却由10.1亿元降到了6.5亿元。

  2013年,“莱蒙国际”就曾出售常州莱蒙太湖湾所有股权,套现逾6亿港元用以还贷及投资。2015年,“莱蒙国际”将上年以1千万英镑(约为1.4亿港元)收购的位於英国曼彻斯特市的两个房地产项目的25%权益出售,以约1.7亿港元成交,销售收入用以还债。

  值得玩味的是,公司变卖资产还债的同时,还以更高的频率收购资产。2013-2015年期间,“莱蒙国际”售出4个项目合计约21亿港元,但共收购了12个项目合计总计约115亿港元。但“莱蒙国际”2016—2018年营收从50亿元下滑到6亿元,净利润从7.7亿元下滑到不足1亿元,经营情况继续恶化。

  为了缓解资金压力,“莱蒙国际”2016年又出售多个项目给融创集团,价值亦超50亿港元,2017年出售8个项目给和昌地产,价值高达153亿港元。

  

  引入云南城投,转型未果

  2015年,“莱蒙国际”宣布要向?肮驶拇蠼】灯笠怠弊汀5蹦?7月,“莱蒙国际”创始人黄俊康以总价12.3亿港元向云南城投集团全资子公司香港彩云国际投资有限公司转让27.62%的股权。云南城投集团时任董事长许雷,于当年10月担任“莱蒙国际”非执行董事兼副主席。

  此次股权出让完成后,原控股股东黄俊康持股由52.75%降至25.13%,已变为第二大控股股东,而云南城投集团全资子公司彩云国际成为第一大股东。但黄俊康还持有永久可换股证券,对应可转换为2.3亿股“莱蒙国际”股权。如果这些可换股证券全转化为股票,则黄俊康持股占比将达37.75%,彩云国际则占股22.96%。

  值得注意的是,城投集团旗下上市公司云南城投置业股改之初,城投集团就承诺,集团及所控制的企业将不以任何方式直接或间接参与任何与上市公司主营业务构成同业竞争的业务或活动。而“莱蒙国际”与“云南城投”具有一定的同业竞争关系,云南城投集团虽然没有合并“莱蒙国际”的财务报表,但并未解释过同业竞争问题。

  “莱蒙国际”2014年年报显示,集团在继续现有城市地产资源的开发同时,将探索大健康产业。公司于2014年底与康奈尔大学医学院签署框架协议,未来将通过围绕大健康这一核心需求,培植新的利润增长点。

  2015年,“莱蒙国际”与爱康国宾集团公司(中国第二大体检机构)共同完成了对新华卓越健康投资管理有限公司(由新华人寿保险股份有限公司全资设立的连锁体检机构)的扩股增资。这似乎是“莱蒙国际”开始大健康业务的第一步,但“莱蒙国际”只获取了新华卓越10%的股本权益,严格意义上只是一笔投资,而非实质性进入大健康业务。

  到目前为止,市场仍然没有看到“莱蒙国际”向大健康转型的成果。关于大健康业务的发展,“莱蒙国际”并没有具体介绍,仅能根据年报中的数据来了解。

  据其年报,“莱蒙国际”于2015年设立了医疗与保健分部,主要为公众提供医疗及保健服务,但至今未创造过任何营收利润。相关资产账面价值在2016年达到顶峰(约1.9亿港元),却在2017年几乎全部计提了减值亏损,仅剩不足35万元港币,具体原因没有解释。其2018年中报显示,医疗及保健服务已经“由于集团策略有变,不再属于可呈报分部”。

  很显然,“莱蒙国际”并没真正落实大健康业务。而后,“莱蒙国际”又将转型重心调整至教育领域。

  2018年2月,“莱蒙国际”出资1.26亿港元收购香港“启思幼稚园”100%股权及“启思幼儿园”70%股权,并与运营商成立合营公司。?诶趁晒?2018年6.6亿港元的营收中,教育相关服务营收的占比约7.5%(约0.5亿港元),规模尚小。“莱蒙国际”在2018年年报中表示,将继续做大做好现有教育相关业务。

  

  转战香港地产

  在近年来的转型期间,“莱蒙国际”多次出售重大资产来缓解财务压力,“莱蒙国际”手中的项目所剩不多。截至2015年底,公司手握现金余额为32亿元人民币。截至2018年末,“莱蒙国际”估计净可销售/可租赁建筑面积共约50万平方米(2013年时为525万平方米),现金余额为48亿元人民币。

  虽说是港商创立并在香港上市,但“莱蒙国际”此前业务皆在内地。2015年年底,公司进军香港,以近1亿港元收购元朗大棠路及十八乡路交界地块(农业用地),获得土地面积1万平方米。2016年,又以1.3亿港元收购香港元朗一宗农地,收获面积超1.3万平方米。2017年7月,莱蒙国际以2亿港元收购香港上水马适路项目一宗农地,收获面积近1万平方米。香港土地管制极为严格,这3宗农地未来转为住宅用地的难度很大、成本很高。

  2018年3月,“莱蒙国际”出资4.8亿港元与香港一家小地产公司达成合作,双方将共同发展在香港的地产业务。其中,双方首期合作项目为开发香港九龙塘窝打老道逾8平方公里的一宗住宅用地。经“莱蒙国际”自己估算,公司拥有的这4个房地产项目,未来五年将带来约103亿港元货值。

  但直到近日,城投集团所持“莱蒙国际”股权市值仅约6.5亿港元,相较4年前的投资金额折价近一半,目前属于一笔失败的投资。

  今年5月24日晚,城投集团党委书记、董事长许雷涉嫌严重违纪违法,主动投案,目前正在接受纪律审查和监察调查。5月27日(周一),“莱蒙国际”发布许雷相关公告当日,股价大跌5.73%,每股报收1.81港元。许雷事件让“莱蒙国际”的发展更加扑朔迷离。

  虽然已经卸掉了云南城投集团和上市公司“云南城投”的职务,但许雷在“莱蒙国际”的副主席及非执行董事职位至今尚未变更。

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  近日,港股上市公司莱蒙国际集团有限公司发布中期盈利警告,公司上半年预期综合净亏损将超过去年同期亏损的3600万港元。

  2016-2018连年归母净利润亏损,今年再次出现盈利警告,这不禁让人发问,连续四年入选中国物业服务百强企业,并获得云南城投集团入股的“莱蒙国际”是如何走到了今天这一步。

  业绩不佳,变卖资产

  2009年在开曼群岛注册成立的“莱蒙国际”,于2011年在香港主板上市,是主要在长三角(上海等地)和珠三角(深圳等地)地区从事城市商业综合体的开发营运以及高档住宅物业开发销售的房地产开发商。

  “莱蒙国际”经过多年经营打造出“莱蒙系”(莱蒙都会、莱蒙领尚等)为主的城市商业综合体品牌,和“水榭系”(水榭春天、水榭山等)为主的住宅品牌。其控股股东及创始人是红色港商黄俊康,曾是广州市政协委员。

  “莱蒙国际”从上市到2015年,营收从47.6亿元增长到了88.6亿元,近乎翻了一倍,但2013-2015年净利润却由10.1亿元降到了6.5亿元。

  2013年,“莱蒙国际”就曾出售常州莱蒙太湖湾所有股权,套现逾6亿港元用以还贷及投资。2015年,“莱蒙国际”将上年以1千万英镑(约为1.4亿港元)收购的位於英国曼彻斯特市的两个房地产项目的25%权益出售,以约1.7亿港元成交,销售收入用以还债。

  值得玩味的是,公司变卖资产还债的同时,还以更高的频率收购资产。2013-2015年期间,“莱蒙国际”售出4个项目合计约21亿港元,但共收购了12个项目合计总计约115亿港元。但“莱蒙国际”2016—2018年营收从50亿元下滑到6亿元,净利润从7.7亿元下滑到不足1亿元,经营情况继续恶化。

  为了缓解资金压力,“莱蒙国际”2016年又出售多个项目给融创集团,价值亦超50亿港元,2017年出售8个项目给和昌地产,价值高达153亿港元。

  

  引入云南城投,转型未果

  2015年,“莱蒙国际”宣布要向“国际化的大健康企业”转型。当年7月,“莱蒙国际”创始人黄俊康以总价12.3亿港元向云南城投集团全资子公司香港彩云国际投资有限公司转让27.62%的股权。云南城投集团时任董事长许雷,于当年10月担任“莱蒙国际”非执行董事兼副主席。

  此次股权出让完成后,原控股股东黄俊康持股由52.75%降至25.13%,已变为第二大控股股东,而云南城投集团全资子公司彩云国际成为第一大股东。但黄俊康还持有永久可换股证券,对应可转换为2.3亿股“莱蒙国际”股权。如果这些可换股证券全转化为股票,则黄俊康持股占比将达37.75%,彩云国际则占股22.96%。

  值得注意的是,城投集团旗下上市公司云南城投置业股改之初,城投集团就承诺,集团及所控制的企业将不以任何方式直接或间接参与任何与上市公司主营业务构成同业竞争的业务或活动。而“莱蒙国际”与“云南城投”具有一定的同业竞争关系,云南城投集团虽然没有合并“莱蒙国际”的财务报表,但并未解释过同业竞争问题。

  “莱蒙国际”2014年年报显示,集团在继续现有城市地产资源的开发同时,将探索大健康产业。公司于2014年底与康奈尔大学医学院签署框架协议,未来将通过围绕大健康这一核心需求,培植新的利润增长点。

  2015年,“莱蒙国际”与爱康国宾集团公司(中国第二大体检机构)共同完成了对新华卓越健康投资管理有限公司(由新华人寿保险股份有限公司全资设立的连锁体检机构)的扩股增资。这似乎是“莱蒙国际”开始大健康业务的第一步,但“莱蒙国际”只获取了新华卓越10%的股本权益,严格意义上只是一笔投资,而非实质性进入大健康业务。

  到目前为止,市场仍然没有看到“莱蒙国际”向大健康转型的成果。关于大健康业务的发展,“莱蒙国际”并没有具体介绍,仅能根据年报中的数据来了解。

  据其年报,“莱蒙国际”于2015年设立了医疗与保健分部,主要为公众提供医疗及保健服务,但至今未创造过任何营收利润。相关资产账面价值在2016年达到顶峰(约1.9亿港元),却在2017年几乎全部计提了减值亏损,仅剩不足35万元港币,具体原因没有解释。其2018年中报显示,医疗及保健服务已经“由于集团策略有变,不再属于可呈报分部”。

  很显然,“莱蒙国际”并没真正落实大健康业务。而后,“莱蒙国际”又将转型重心调整至教育领域。

  2018年2月,“莱蒙国际”出资1.26亿港元收购香港“启思幼稚园”100%股权及“启思幼儿园”70%股权,并与运营商成立合营公司。在莱蒙国际2018年6.6亿港元的营收中,教育相关服务营收的占比约7.5%(约0.5亿港元),规模尚小。“莱蒙国际”在2018年年报中表示,将继续做大做好现有教育相关业务。

  

  转战香港地产

  在近年来的转型期间,“莱蒙国际”多次出售重大资产来缓解财务压力,“莱蒙国际”手中的项目所剩不多。截至2015年底,公司手握现金余额为32亿元人民币。截至2018年末,“莱蒙国际”估计净可销售/可租赁建筑面积共约50万平方米(2013年时为525万平方米),现金余额为48亿元人民币。

  虽说是港商创立并在香港上市,但“莱蒙国际”此前业务皆在内地。2015年年底,公司进军香港,以近1亿港元收购元朗大棠路及十八乡路交界地块(农业用地),获得土地面积1万平方米。2016年,又以1.3亿港元收购香港元朗一宗农地,收获面积超1.3万平方米。2017年7月,莱蒙国际以2亿港元收购香港上水马适路项目一宗农地,收获面积近1万平方米。香港土地管制极为严格,这3宗农地未来转为住宅用地的难度很大、成本很高。

  2018年3月,“莱蒙国际”出资4.8亿港元与香港一家小地产公司达成合作,双方将共同发展在香港的地产业务。其中,双方首期合作项目为开发香港九龙塘窝打老道逾8平方公里的一宗住宅用地。经“莱蒙国际”自己估算,公司拥有的这4个房地产项目,未来五年将带来约103亿港元货值。

  但直到近日,城投集团所持“莱蒙国际”股权市值仅约6.5亿港元,相较4年前的投资金额折价近一半,目前属于一笔失败的投资。

  今年5月24日晚,城投集团党委书记、董事长许雷涉嫌严重违纪违法,主动投案,目前正在接受纪律审查和监察调查。5月27日(周一),“莱蒙国际”发布许雷相关公告当日,股价大跌5.73%,每股报收1.81港元。许雷事件让“莱蒙国际”的发展更加扑朔迷离。

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